【热钱】海外热钱深探中国二三线楼市 陶瓷营销或有新机遇

    海外热钱深探中国二三线楼市 陶瓷营销或有新机遇

海外热钱深探中国二三线楼市陶瓷营销或有新机遇台现在正是热钱涌入中国的一个小高潮，其投资重点则以gdp为标准，向二三线城市转移。

希腊债务危机冲击力持续发酵，以至于5月10日，欧盟和国际货币基金组织决定以非常手段---7500亿欧元援助计划紧急驰援之。

”不是因为中国市场好，而是没有更好的选择5月6日的欧亚汇市上，欧元对美元一度探至1.2520，创下了2009年3月12日以来的新低。

美元指数虽然已经处在大的上升通道之中，但美股却也出现暴跌，道指盘中一度下挫近1000点，跌破了万点关口。

2010年以来，以中间价计算，人民币对欧元和英镑已经实际分别升值超过13%和8%。

在这种背景下，国际热钱还将进一步涌入中国“房地产显然最合适，虽然经历了一轮暴涨已经达到高位并面临调控，但相比别的经济面，楼市的基本面还是比较好的。

在clarklu看来，这种风格转变，自2008年金融危机以来已经出现了两次。

金融危机让这些海外大型机构遭受巨大损失，导致2008年第四季度海外热钱在中国私募房地产基金的投资降至冰点，清科研究中心分析师段宁宁说。

“那时候，私募基金的募资成本已经超过20%，因此投资项目要追求超过30%甚至更高的利润。

”一家私募基金总经理张海告诉本刊记者，但金融危机的爆发，让之前两三年内投资中国地产的基金都面临亏损，甚至百仕通、凯雷、摩根士丹利这样的巨头都难以幸免。

“2007年9月，英国基金高富诺收购了上海翠湖天地两幢楼，大概是每平方米6万元。

金融危机一来，单价一下就跌到4.8万元。

按照张海的估算，2009年前三季度，仅上海房地产市场流入的外资热钱就有80亿~100亿美元，这还仅仅是“打底”和“试探”的资金，热钱的主力还囤积在香港观望。

”张永河说，热钱深入二、三线城市热钱在国内房地产业的投资重点，正在以gdp为标准，向二、三线城市转移。

“比如上海，人均gdp已经超过1万美元，新的普通住宅远离市中心，不再是房地产的主角。

在人均gdp达8000到1万美元的城市，也就是人口超过千万的大都市，热钱一般更乐意收购规划三年内完成的地铁房。

和以往外界熟知的划分不同，新的划分中，天津、杭州、南京、宁波、厦门、福州等城市被定义为“准一级”。

北京、上海等一线城市的房价在2009年大都上涨了30%以上，因此也正是政府最想调控的地区，所以其房价总体而言已步入比较平稳的时期。

而这些“准一级”城市，房价达到每平方米8000元到1万元，而且二手房交易量接近一手房，证明这里的都市化水平已经相当高，“未来就是房产一级都市俱乐部的成员，这里，也将是房价上涨的新主角。

”合肥、郑州、重庆、西安、长春、济南等2009年房价达到每平方米5000~6000元的“二线城市”，在2009年上涨了10%到20%之后，投资价值反而不高，“一年涨幅如果超过8%到15%，就有泡沫出现。

”2006年前后，海外热钱开始转向准一级城市和二线城市的房地产业，“当时这些城市经济发展迅速，开始重演2000年到2005年间上海房价暴涨的故事。

”clarklu说，三四线城市虽然已经引起热钱关注，但“中国毕竟太大，城市太多了，从这个角度来看，热钱的力量还太弱小，所以三五年内，热钱还是把主要注意力放在二线城市。

按照国际发展的经验，除了传统豪宅投资，人均gdp达到8000美元的经济实体中，商用（办公楼商场等）不动产将逐步成为地产业投资的新主角。

公开数据显示，2009年第二季度，上海甲级写字楼市场整体租金较上一季度下跌9.0%，半年跌幅达14.6%，总体空置率也创2005年以来新高，达到14.1%。

其中，超甲级写字楼和普通甲级写字楼的平均空置率分别达到18.8%和12.5%。

商业地产方面，2009年一季度，上海商铺租金也在持续10年上涨后见顶回调。

环比上一季度，上海的商铺平均租金下跌了1.4%，为每平方米每天47元。

2007年底，在上海拥有100多套住宅的王浩出于分散风险的考虑，购买了一些商铺和写字楼，“上海周边一些小城市推出了包租的商铺，我也买了很多。

”在原先的设想中，商铺和写字楼升值虽慢，却能提供稳定的资金回报，“细水长流，特别是昆山、桐乡一些小城市的商铺，还承诺帮我们租出去，合同上写明每年8%的回报。

”张海说，和住宅的居住特性不同，商业地产讲究的是功能性，装修、外观、市政配套，“最重要的是，基金收购商业物业之后并不是坐等升值的，而是要通过对项目的定位、物业管理等方面进行改造，主动提升物业价值。

如果只是买下来等升值的话，买住宅的成功率至少是95%，买商业地产的成功率最多不过30%。

”王浩说，“我认识的投资客，真正能在商业地产上赚大钱的很少，比如很多人听到‘动线’，根本就不懂什么意思。

”至于把钱投入股市甚至是股指期货市场，他从未考虑过，“炒房团的人求的是稳，风险小，平稳获益，这跟股市和股市期货大起大落的高风险特性是完全不同的。

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